Birleşik Arap Emirlikleri'ndeki insanların büyük çoğunluğu kiralık evlerde yaşamayı tercih ediyor. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin anlaşmazlıkları önlemek ve yasalara uyumu sağlamak için kira sözleşmesi düzenlemelerini anlamaları gerekiyor.
Dubai Gayrimenkul Düzenleme Kurumu (RERA) tarafından başlatılan Ejari, Dubai'deki kira sözleşmelerinin kayıt altına alınmasından sorumludur. Emirliğin yasal olarak geçerli sayılması için tüm kira sözleşmelerinin Ejari üzerinden kayıt altına alınması zorunludur.
Kira sözleşmesi imzalanırken, her iki taraf da hak ve yükümlülüklerinin tam olarak farkında olmalıdır. RERA yasaları kapsamındaki hak ve yükümlülüklerinizi anlamak, anlaşmazlıkları önlemeye ve sorunsuz bir kiralama deneyimi sağlamaya yardımcı olur.
2007 tarihli 26 sayılı Kanun ve 2008 tarihli 33 sayılı değişiklik Kanunu, Dubai'de ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkiyi düzenlemektedir.
Bu kanunlar, emirliğin sınırları içindeki tüm kiralık mülkler için geçerlidir, ancak aşağıdaki istisnalar geçerlidir:
Bu mevzuat, kira sözleşmeleri, kira düzenlemesi ve ihtilaf çözümü için yapılandırılmış bir çerçeve oluşturmaktadır.
Kira Kanunu'nun 4. maddesine göre, Dubai'de bir mülk kiralamaya ilişkin tüm kira sözleşmelerinin Ejari aracılığıyla belgelendirilmesi ve kayıt altına alınması gerekmektedir. Sözleşmede şunlar yer almalıdır:
Kira sözleşmelerinin yasal olarak tanınabilmesi için Ejari kaydı zorunludur. Kayıt olmadan sözleşmeler ilgili merciler tarafından kabul edilmez.
Kira süresi sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Belirli bir süre belirtilmemişse, anlaşma yine de kararlaştırılan kira şartlarına göre geçerli sayılabilir.
Kira sözleşmeleri, taraflardan herhangi birinin önceden değişiklik veya fesih bildirimi yapmadığı sürece, genellikle aynı şartlar altında otomatik olarak yenilenir.
Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, şartlarda yapılacak herhangi bir değişiklik veya sözleşmenin yenilenmemesi için kira süresinin bitiminden 90 gün önce yazılı bildirim gereklidir.
Mülkün alt kiraya verilmesi, ev sahibinin onayı olmadan mümkün değildir. Aksi kararlaştırılmadıkça, her türlü alt kiralama sözleşmesi kira sözleşmesinin sona ermesiyle otomatik olarak sonlanır.
RERA kiracılık yasaları, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkiyi düzenler.
Dubai'de kira düzenlemeleri, kira hukukunun 9 ila 14. maddeleri kapsamındadır. Kira bedeli sözleşmede açıkça belirtilmeli ve her iki tarafça da kabul edilmelidir.
Kira artışları , mevcut kira ile piyasa oranı arasındaki farka göre izin verilen ayarlamaları belirleyen RERA Kira Endeksi tarafından yönetilir .
Ev sahipleri kira bedelini yalnızca kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında değiştirebilir ve 90 gün önceden bildirimde bulunmalıdır. Artış yüzdesi, kira endeksi tarafından belirlenen eşiklere tabidir.
Kiracıların, sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak kira ödemeleri yapmaları gerekmektedir. Ödeme sayısı ve yapısı karşılıklı olarak kararlaştırılır ve kanunla sabitlenmez.
RERA düzenlemeleri, dengeli ve şeffaf bir kiralama ilişkisi sağlamak için hem ev sahiplerinin hem de kiracıların sorumluluklarını açıkça tanımlamaktadır.
Mülk düzenleme otoritesi, ev sahiplerine , kiracı ve ev sahibi ilişkilerinin iyileştirilmesi için 2007 tarihli (26) sayılı Kanunun 15 ila 18. maddelerindeki kurallara uymaları ve gerekli özeni göstermeleri yönünde talimat vermektedir .
Dubai'deki kira kanunları, kiracıların yükümlülüklerini tanımlar; bunlar arasında kira ödemesinin zamanında yapılması da yer alır.
RERA'nın kiracılar ve ev sahipleri için belirlediği kurallar, 2007 tarihli (26) sayılı Kanunun 19 ila 24. maddelerinde kiracıların aşağıdaki sorumluluklarını belirtmektedir:
Her iki taraf da yasalara uymak zorundadır. Herhangi bir anlaşmazlık durumunda, dava RERA'ya (Kanada Gelir İdaresi) götürülmeli ve RERA karar verip hüküm vermelidir.
2007 tarihli (26) sayılı Kanunun 25 ve 26. maddeleri, tahliyenin hangi koşullar altında gerçekleşebileceğini özetlemektedir.
Ev sahibi, kiracının aşağıdaki durumlarda tahliye işlemini başlatabilir:
Ayrıca, aşağıdaki durumlarda 12 aylık noter onaylı bir ihtarname ile tahliye işlemi gerçekleştirilebilir:
Tahliye talebinin kişisel kullanım veya satış amacıyla yapıldığı durumlarda, konut amaçlı mülkler için ev sahibinin en az iki yıl süreyle mülkü yeniden kiraya vermesi yasaktır.
Kira sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, ev sahipleri büyük yapısal onarımlardan ve bakımdan, kiracılar ise küçük bakım ve günlük mülk bakımından sorumludur.
Evet, kiracı, kira artışının RERA Kira Endeksi'ne uymaması durumunda itiraz edebilir. Anlaşmazlıklar, incelenmek üzere Kira Anlaşmazlıkları Çözüm Merkezi'ne (RDSC) iletilebilir.
Kiracı, ancak sözleşme buna izin veriyorsa veya her iki taraf da kabul ederse kira sözleşmesini erken feshedebilir. Aksi takdirde, erken fesih, kira sözleşmesinde belirtilen cezaları içerebilir.
Dubai'de standart kira sözleşmesi süresi bir yıldır. Ancak, kiracı ve ev sahibi karşılıklı olarak daha kısa veya daha uzun süreler üzerinde anlaşabilirler.
Bu, Dubai'deki kiracılar ve ev sahipleri için RERA kurallarına ilişkin genel bakışı sonlandırmaktadır. Bu düzenlemelere uyum, her iki taraf için de yasal koruma sağlar ve Dubai'de daire kiralarken istikrarlı bir kiralama ortamına katkıda bulunur .
Kanunlara uymak, sizi herhangi bir suçlamadan kurtarmanın yanı sıra sağlıklı bir kiracı-ev sahibi ilişkisi kurmanıza da yardımcı olur. Herhangi bir anlaşmazlık durumunda, RVS şikayet portalı üzerinden RERA'ya şikayette bulunabilir ve özel mahkemenin sorunlarınızı çözmesini sağlayabilirsiniz.
